Werken en aanpassingen

De partijen kunnen vrij afspreken wat er op het einde van de huurovereenkomst gebeurt met de uitgevoerde werken, aangebrachte constructies of aanplantingen.

Zo kunnen ze beslissen dat de werken, constructies en aanplantingen die werden toegelaten tijdens de looptijd van de huurovereenkomst na afloop ervan moeten worden verwijderd.

Wanneer werken, constructies en aanplantingen toegelaten zijn volgens de huurovereenkomst, wordt in deze overeenkomst meestal opgenomen dat ze eigendom worden van de verhuurder.

Bij ontstentenis van uitdrukkelijke bepaling heeft de huurder het recht om het goed in de oorspronkelijke staat te herstellen.

De huurovereenkomst bepaalt in dat geval meestal of er al dan niet een vergoeding verschuldigd is en, in voorkomend geval, de wijze waarop deze wordt berekend. 

Werken die al dan niet kunnen worden verwijderd

Indien de partijen geen akkoord hebben op dit punt, moet er een onderscheid worden gemaakt tussen werken die wel of niet kunnen worden verwijderd.

Werken die niet kunnen worden verwijderd, zijn degene die onlosmakelijk met het gehuurde goed verbonden zijn en die niet verwijderd kunnen worden zonder aanzienlijke schade aan het goed aan te brengen. Een voorbeeld hiervan is het dak, een pleisterlaag, vloerbekleding, enz. Ze kunnen niet verwijderd worden zonder schade aan te brengen aan de eigendom van de verhuurder.

Bij twijfel beslecht de rechter de kwestie en bepaalt of de werken, constructies en aanplantingen al dan niet kunnen worden verwijderd.

Het is zo dat de verbeteringen die de huurder doorvoert nooit, zelfs niet onrechtstreeks, mogen leiden tot een last die de verhuurder niet heeft gewenst (en misschien zelfs niet kan dragen). Indien de huurder die werken liet uitvoeren, was dat op eigen risico.

De huurder mag de werken die kunnen worden verwijderd, na afloop van de huurovereenkomst verwijderen op voorwaarde dat hij het gehuurde goed in zijn oorspronkelijke staat herstelt.

Indien de huurder de werken niet heeft verwijderd, kan de verhuurder na afloop van de huurovereenkomst

  • - eisen dat ze worden verwijderd
  • - de werken behouden mits betaling van een vergoeding aan de huurder.

Deze opties zijn enkel mogelijk op het einde van de huurovereenkomst aangezien de verhuurder tijdens de huurovereenkomst geen enkel recht heeft op de constructies.

De verhuurder kan de huurder dus verplichten om de constructies en aanplantingen te verwijderen omdat het goed in zijn oorspronkelijke staat moet worden hersteld.

Indien de verhuurder de werken, constructies en aanplantingen wil behouden, heeft de huurder recht op een vergoeding op basis van de meerwaarde van het gebouw (die niet hoger zal zijn dan de som die de huurder voor de werken, constructies en aanplantingen heeft betaald).

De verhuurder is dus enkel een vergoeding verschuldigd in de mate dat hij zich heeft verrijkt. Het verschuldigde bedrag komt bijgevolg overeen met de meerwaarde van de werken voor het gebouw. In geen geval kan van de verhuurder een bedrag geëist worden dat hoger is dan de werkelijke verarming van de huurder, namelijk de totale geldsom die deze laatste effectief voor de werken heeft betaald.

De huurder die recht heeft op een vergoeding voor werken, constructies en aanplantingen beschikt tot slot over een retentierecht zolang de vergoeding niet werd betaald.