De registratie van huurovereenkomsten voor woningen

Tekst door: Sadri Ellouze en Sandra Broché, Advocaten CEW & Partners

Elke huurovereenkomst moet geregistreerd worden. Wat betekent dit in de praktijk? Voor welke huurovereenkomsten is dit verplicht? Wie moet wanneer actie ondernemen? Hoeveel kost dit? Wat bij niet-registratie? In dit artikel vind je een antwoord op enkele meestgestelde vragen.

 

Wat houdt de registratie van een huurovereenkomst concreet in?

• De registratie van een huurovereenkomst houdt in dat de belangrijkste contractgegevens ingeschreven worden in een daarvoor bestemd register. Deze registratie wordt uitgevoerd in de registratiekantoor in dezelfde regio dan dat van het verhuurde pand.
• Door deze actie krijgt de geregistreerde huurovereenkomst een ‘vaste’ (officiële) dagtekening, waardoor het document ook rechtsgeldig is voor personen die geen partij zijn bij de overeenkomst.

 

Welke huurovereenkomsten moeten geregistreerd worden?

De registratie is verplicht voor contracten voor verhuring, onderverhuring en overdracht van huur voor (delen van) gebouwen in België. In dit artikel focussen we echter op huurovereenkomsten voor woningen die uitsluitend bestemd zijn voor huisvesting¹ van een gezin, een groep of een individu.

 

Wie moet de huurovereenkomst van een woning (uitsluitend bestemd voor huisvesting) laten registreren?

Volgens de fiscale² wetgeving ligt de registratieplicht bij de verhuurder. Maar ook iemand anders mag die verplichting uitvoeren, al dan niet in opdracht van de verhuurder. Zo kan een huurder zelf een huurovereenkomst laten registreren, met het oog op de bescherming die deze formaliteit hem biedt.

 

Binnen welke termijn moet de registratie gebeuren en wat is de kostprijs?

Een huurovereenkomst voor woningen uitsluitend bestemd voor huisvesting moet geregistreerd³ worden binnen twee maanden vanaf de datum van de ondertekening ervan. Binnen deze termijn is registratie gratis en vrij van zegelrecht (een belasting betaald via fiscale zegels)⁴. Deze registratie kan snel en vlot gebeuren via de online applicatie MyRent.

 

Wat zijn de risico’s bij niet-registratie van een huurovereenkomst?

Laten we even kijken naar de sancties die zijn vastgelegd in de huurwetgeving van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

• Fiscale sanctie
  Wie de overeenkomst niet binnen de wettelijke termijn laat registreren, moet een fiscale⁵ boete betalen. De Brusselse Huisvestingscode bepaalt dat de kosten voor een eventuele laattijdige registratie volledig voor rekening van de verhuurder⁶ zijn.
• Burgerlijke sancties voor de verhuurder
  Voor huurovereenkomsten voor hoofdverblijf (ongeacht de looptijd) en voor studentenkamers kan de huurder na afloop van de termijn van twee maanden en zolang de huurovereenkomst niet geregistreerd is, op elke ogenblik de huurovereenkomst beëindigen. Hierbij moet hij noch de verplichte opzeggingstermijn naleven, noch een eventuele verschuldigde vergoeding betalen, op voorwaarde dat volgende voorwaarden⁷ strikt opgevolgd werden:
  • De huurder moet de verhuurder vooraf in gebreke stellen om de overeenkomst te registreren.
  • Die ingebrekestelling, aangetekend verzonden, moet gedurende een maand zonder resultaat gebleven zijn.

  De huurder blijft bovendien verplicht om de verhuurder te informeren over zijn beslissing om het gehuurde pand te verlaten.

• Burgerlijke sancties voor de huurder
  Het uitblijven van een registratie kan ook nadelig zijn voor de huurder als de verhuurder het gehuurde pand zou verkopen of schenken. Want een huurovereenkomst die niet geregistreerd is, is niet bindend voor een eventuele koper of begiftigde die geen partij is in die overeenkomst.
  Als een huurovereenkomst geen vaste dagtekening vóór de datum van overdracht van het gehuurde pand heeft, maar de huurder kan inroepen dat hij het al minstens zes maanden gebruikt, heeft de koper of begiftigde de mogelijkheid om de huurovereenkomst op elk moment te beëindigen⁸, op voorwaarde dat hij aan de huurder een opzegging van zes maanden meedeelt. Dit moet gebeuren binnen zes maanden vanaf het verlijden van de authentieke akte die de eigendomsovergang vaststelt, zonder dat vóór die datum een opzegging kan worden meegedeeld.

 

Aandachtspunt: specifieke wetgeving per gewest

Het is belangrijk om te signaleren dat de woninghuurovereenkomst niet langer een federale, maar een regionale materie is. Dit leidt tot een aantal verschillen tussen de gewesten onderling. Als verhuurder kan je je dus beter nauwkeurig inlichten over de regionale wetgeving die van toepassing is op jouw huurovereenkomst.

Zo valt de registratie van huurovereenkomsten in Wallonië bijvoorbeeld onder een gelijkaardige wettelijke regeling als in het Brussel Hoofdstedelijk Gewest (die we hierboven toegelicht hebben). Volgende punten verschillen wel:

• De mogelijkheid voor de huurder om de overeenkomst op te zeggen als ze niet geregistreerd is, lijkt niet van toepassing op contracten voor studentenkamers.
• Het Waalse decreet voorziet in een bijkomende burgerlijke sanctie voor de verhuurder bij niet-registratie, nl. geen indexering van de huurprijs⁹ als die gunstig is voor de verhuurder.
• Bij een huurovereenkomst die geen vaste dagtekening vóór de datum van de overdracht van het verhuurde pand heeft, maar waarbij de huurder kan inroepen dat hij het al minstens zes maanden gebruikt, geldt dezelfde regel als in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, met uitzondering¹⁰ van de duur van de opzeggingstermijn die drie maanden bedraagt en aan de huurder meegedeeld moet worden binnen drie maanden na het verlijden van de authentieke akte tot vaststelling van de eigendomsovergang.

Wat je ook kan interesseren:

Voetnoten

1 artikel 19, 3°, a) van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten

2 artikel 30, 7° van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten en van de Brusselse Huisvestingscode (artikel 227, 1e alinea)

3 artikel 32, 5° van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten

4 artikel 161, 12° van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten

5 artikel 41 van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten

6 artikel 227, 1e alinea

7 artikel 227, alinea 2 van de Brusselse Huisvestingscode

8 artikel 229, alinea 3 van de Brusselse Huisvestingscode

9 artikel 57, alinea 2 van het Waalse decreet van 15 maart 2018 m.b.t. de woninghuurovereenkomst

10 artikel 63, alinea 2 van het Waalse decreet van 15 maart 2018 m.b.t. de woninghuurovereenkomst