Wat als je huurder de huur niet meer betaalt?

Assis dans un fauteuil, un jeune couple lit attentivement son contrat de bail.

Tekst door: Sadri Ellouze en Sandra Broché, Advocaten CEW & Partners

Ben je als verhuurder ongerust dat je huurder zijn huur niet meer kan betalen? Uit een onderzoek van Immoweb blijkt dat 2 op 3 eigenaars al geconfronteerd werden met een onbetaalde huur van meer dan twee maanden1. In dit artikel krijg je tips om wanbetalers aan te pakken.

 

1. Start bij jezelf: leef je verplichtingen als verhuurder na

Het maken van goede afspraken met je huurder is pas mogelijk als je als verhuurder jouw eigen (wettelijke en contractuele) verplichtingen nakomt. Het gebeurt immers regelmatig dat een huurder zijn wanbetaling rechtvaardigt op basis van bepaalde punten waar de verhuurder tekortschoot. Juridisch geformuleerd beroept de huurder zich in dit geval op het principe van de ‘exceptie van niet-uitvoering’.

 

2. Ga in gesprek met jouw huurder en informeer naar de reden van wanbetaling

Een geschil tussen verhuurder en huurder wordt het best in der minne opgelost. Dit vormt de beste basis voor een duurzame relatie tussen de beide partijen. Wij raden je dan ook aan om – ondanks de mogelijke spanningen – in dialoog te blijven gaan met de huurder en te informeren naar de redenen voor zijn niet-betaling. Die redenen kunnen zeer divers zijn (vergetelheid, tijdelijke financiële problemen, enz.). In sommige gevallen kan via dialoog en een dosis gezond verstand bij beide partijen snel een aangepaste en bevredigende oplossing gevonden worden.

 

3. Stuur een aanmaningsbrief

Leveren gesprekken met jouw huurder niets op? Dan zit er niets anders op dan hem een brief te sturen. Via deze brief krijgen achterstallige huurgelden een formeel karakter. Tegelijk wordt de huurder aangemaand om de verschuldigde bedragen te betalen binnen een door jou vastgestelde redelijke termijn (15 dagen tot een maand). Als deze betalingstermijn niet gerespecteerd wordt, dan kun je als verhuurder overgaan tot andere invorderingsmaatregelen en via de rechtbank de ontbinding van de huurovereenkomst vragen.
Je verstuurt een aanmaningsbrief het best aangetekend om alle discussies over het bewijs van verzending op een gegeven datum te vermijden. Heb je een huurovereenkomst met meerdere huurders afgesloten? Dan moet deze brief individueel naar ieder van hen gestuurd worden.

 

4. Start een verzoeningsprocedure op

Bij een eenvoudig (schriftelijk of mondeling) verzoek aan de griffie van het vredegerecht van de plaats van het verhuurde pand kun je vragen om een verzoenende zitting te houden waar een minnelijke oplossing voor het geschil uitgewerkt kan worden. Deze procedure heeft als voordeel dat ze gratis en eenvoudig is. Zowel verhuurder als huurder ontvangen een uitnodiging om aanwezig te zijn op een verzoenende zitting van de vrederechter.

Er zijn drie situaties mogelijk:

     

  1. 1. De huurder verschijnt niet op de verzoenende zitting
  2. De rechter kan tegen geen van beide partijen een beslissing nemen en er wordt een proces-verbaal van niet-verzoening opgesteld.

     

  3. 2. Zowel verhuurder als huurder verschijnen op de zitting, maar komen niet tot een akkoord
  4. De partijen slagen er niet in om tot een schikking te komen. Er wordt een proces-verbaal van niet-verzoening opgesteld.

     

  5. 3. Zowel verhuurder als huurder verschijnen op de zitting en komen tot een akkoord
  6. De verzoening is geslaagd. Er wordt een proces-verbaal – met daarin de vaststelling van uw akkoord – opgesteld en ondertekend door de partijen, de vrederechter en de griffier. Als de huurder vervolgens zijn verbintenissen niet nakomt, dan beschik je over een uitvoerbare titel waarmee je hem, via tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder, kunt dwingen om zijn plichten na te komen.

     

    4. Gerechtelijke geschillenprocedure wegens onbetaalde huur

    Leidt geen enkele van de hiervoor beschreven stappen tot resultaat? Dan kan je nog altijd gerechtelijke stappen nemen en een vordering instellen bij de territoriaal bevoegde vrederechter.

Een waterdicht huurcontract met Immoweb Docs

Een goede relatie met je huurder begint bij het huurcontract. Wil je een waterdicht huurcontract opstellen, dat je huurder in alle vertrouwen kan ondertekenen? Gebruik de huurcontracten van Immoweb Docs.

Wat je ook kan interesseren:

Voetnoten

1 Enquête van Immoweb “De impact van onbetaalde huur op de verhuurders”, augustus 2017 (400 ondervraagden).