Hoe beëindig je voortijdig een huurovereenkomst van korte duur?
Tekst door: Sadri Ellouze en Eléonore t’Serstevens, Advocaten CEW & Partners
Mag je als huurder of verhuurder een huurcontract van korte duur beëindigen voor de einddatum? Zo ja, onder welke voorwaarden en wanneer moet dit gebeuren? Belangrijk om weten is dat in elk gewest verschillende spelregels gelden. In dit artikel vind je alvast een handige samenvatting.
Wat is een huurovereenkomst van korte duur?
Een klassieke huurovereenkomst heeft een looptijd van 9 jaar. Huurder en verhuurder kunnen onderling overeenkomen om een huurovereenkomst van korte duur te sluiten. Een dergelijke afspraak moet in een schriftelijk contract worden vastgelegd voor een bepaalde duur van 3 jaar of minder (verlenging en hernieuwing inbegrepen).
De juridische spelregels voor de woninghuurovereenkomst worden niet federaal aangestuurd, maar zijn een regionale materie. Dit heeft tot gevolg dat er verschillende regels gelden per gewest.
Welke regels gelden in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest?
Als je in Brussel huurt of verhuurt, dan moet je rekening houden met nieuwe reglementen in de Brusselse Huisvestingscode die sinds 1 januari 2018 van kracht zijn. Ook belangrijk: deze regels gelden onmiddellijk voor alle huurovereenkomsten, ook al werden ze afgesloten voor 1 januari 2018.
- Heb je als huurder of verhuurder een huurovereenkomst van minder dan 6 maanden?
- Heb je als huurder of verhuurder een huurovereenkomst van meer dan 6 maanden?
- De huurder betaalt een vergoeding gelijk aan één maand huur.
- Hij of zij deelt een opzeggingstermijn van 3 maanden mee.
Ben je verhuurder? Dan heb je wettelijk de mogelijkheid om na het eerste jaar de huurovereenkomst vervroegd op te zeggen als je zelf de woning wil gebruiken of ze wil laten gebruiken door een verwant1. Ook hier gelden specifieke voorwaarden:
- Je moet de huurder een vergoeding van een maand huur betalen.
- Je moet hem of haar een opzeggingstermijn van 3 maanden meedelen.
- Belangrijke kanttekening: de opzeggingstermijn begint pas te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gedaan.
Volgens de Huisvestingscode van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het niet mogelijk om een huurovereenkomst van minder dan 6 maanden vervroegd te beëindigen. Dit contract eindigt dus automatisch bij afloop van de overeengekomen looptijd.
Bij een huurovereenkomst van meer dan 6 maanden heb je als huurder wettelijk de mogelijkheid om op elk ogenblik de huurovereenkomst vervroegd op te zeggen. Hieraan zijn wel de volgende voorwaarden verbonden:
Welke regels gelden in het Waalse Gewest?
In het Waalse Gewest geldt het decreet over de woninghuurovereenkomst van 28 maart 2018. De spelregels over een voortijdige beëindiging van een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats van korte duur zijn enkel van toepassing op huurovereenkomsten die gesloten of hernieuwd zijn vanaf 1 september 2018. In tegenstelling tot een verlenging houdt een hernieuwing van een huurovereenkomst in dat er een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten of dat er nieuwe voorwaarden worden opgesteld.
- Heb je een huurovereenkomst gesloten of verlengd voor 1 september 2018?
- De huurder en verhuurder beëindigen de huurovereenkomst in onderling overleg, of op basis van een contractuele clausule die dat uitdrukkelijk toestaat onder bepaalde voorwaarden.
- De huurovereenkomst wordt ontbonden bij rechterlijke beslissing (ten laste van één van de partijen).
- De huurovereenkomst wordt ontbonden zonder opzeggingstermijn en zonder vergoeding indien de overeenkomst niet geregistreerd werd (en met naleving van bepaalde voorwaarden, zoals het sturen van een voorafgaande ingebrekestelling per aangetekende brief of via een deurwaarder).
- Heb je een huurovereenkomst gesloten of hernieuwd na 1 september 2018?
- De huurder betaalt een vergoeding gelijk aan een maand huur.
- Hij deelt een opzeggingstermijn van 3 maanden mee.
Ben je verhuurder? Dan heb je wettelijk de mogelijkheid om na het eerste jaar de huurovereenkomst vervroegd op te zeggen als je zelf de woning wil gebruiken of ze wil laten gebruiken door een verwant2. Ook hier gelden specifieke voorwaarden:
- Je moet de huurder een vergoeding van een maand huur betalen.
- Je moet hem een opzeggingstermijn van 3 maanden meedelen.
De opzeggingstermijn begint pas te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gedaan.
Een huurovereenkomst van korte duur die actief is op 1 september 2018 valt onder het oude stelsel van de federale wetgeving over huurovereenkomsten. Deze wet biedt huurder en verhuurder echter geen mogelijkheid om hun huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats van korte duur vervroegd te beëindigen. In dat geval zijn de volgende uitwijkmogelijkheden beschikbaar om de overeenkomst voor haar einddatum te beëindigen:
In dit geval heb je als huurder wettelijk de mogelijkheid om op elk ogenblik de huurovereenkomst vervroegd op te zeggen. Hieraan zijn wel de volgende voorwaarden verbonden:
Welke regels gelden in het Vlaamse Gewest?
De regels rond huren en verhuren werden in het Vlaamse Gewest vastgelegd in het Woninghuurdecreet dat in werking trad op 1 januari 2019. Alle info over de bepalingen kan je nalezen op de website van het Vlaamse Gewest.
Een waterdicht huurcontract met Immoweb Docs
Zorg er in elk geval voor dat je werkt met een huurovereenkomst die 100% waterdicht is. De huurcontracten van Immoweb Docs zijn opgesteld door gespecialiseerde advocaten, conform de wetgeving van elk gewest.
Wat je ook kan interesseren:
Voetnoten
1 In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest worden als verwanten beschouwd: de partner, de kinderen,
kleinkinderen, adoptiekinderen, ascendenten (vader, moeder, grootouders) en die van de partner, maar ook
zijverwanten tot de 3e graad (broers en zussen, ooms en tantes, neven en nichten) en die van de partner.
2 In het Waalse Gewest
wordt sinds 2018 ook de wettelijk samenwonende als ‘verwant’ beschouwd.