De gerechtelijke geschillenprocedure wegens onbetaalde huur

Un jeune homme cherche des informations sur le défaut de paiement sur un ordinateur portable et prend des notes dans un carnet.

Tekst door: Sadri Ellouze en Sandra Broché, Advocaten CEW & Partners

Betaalt je huurder zijn huur niet meer? Leverden een gesprek, een aanmaningsbrief en/of een verzoeningsprocedure geen enkel resultaat op? Dan kan je nog altijd gerechtelijke stappen nemen en een vordering instellen bij de territoriaal bevoegde vrederechter.

Heb je op alle mogelijke manieren geprobeerd om je huurder te laten betalen, maar leverde dat niets op? Dan laat hij jou weinig andere mogelijkheden dan een gerechtelijke procedure op te starten bij de territoriaal bevoegde vrederrechter. We werpen een blik op het verloop van de procedure.

 

1. De procedure instellen

De procedure kan op drie manieren ingesteld worden. Het is niet verplicht je te laten bijstaan door een advocaat, maar we raden het je wel aan.

  • Door de vrijwillige verschijning van de partijen voor de vrederechter
  • Hoewel deze vorm van rechtsingang het eenvoudigst en het goedkoopst is, is het niet eenvoudig om er gebruik van te maken. De reden? Zowel verhuurder als huurder moeten hun medewerking verlenen aan deze procedure. In deze fase van het proces gebeurt het echter heel zelden dat een in gebreke blijvende huurder er uit eigen wil mee akkoord gaat om voor de rechter te verschijnen.

  • Door een schriftelijk verzoekschrift neer te leggen bij het vredegerecht van de plaats van het verhuurde pand
  • Deze methode wordt het vaakst gebruikt in huurzaken. Het verzoekschrift moet minstens deze elementen bevatten:

    • De datum (dag, maand en jaar)
    • Je naam, voornaam, beroep en woonplaats
    • Naam, voornaam en woonplaats (of, bij gebreke van woonplaats, de verblijfplaats) van jouw huurder(s)
    • Het onderwerp en een korte samenvatting van de redenen die jouw eis rechtvaardigen
    • Je handtekening (of die van jouw eventuele advocaat)

    Bij jouw verzoekschrift, dat in evenveel exemplaren als er partijen zijn, plus één, neergelegd moet worden bij de griffie van het bevoegde vredegerecht, moet een getuigschrift van woonplaats van de huurder gevoegd worden. Dit getuigschrift moet gevraagd worden bij de gemeentelijke administratie en moet minder dan 15 dagen oud zijn. Bij het neerleggen van het verzoek zal de griffie van het vredegerecht jou vragen om rolrechten te betalen. Deze rolrechten zullen uiteindelijk betaald moeten worden door de partij die het proces verliest.

  • Door de betekening aan de huurder van een bevel tot verschijning
  • In dit geval geeft de verhuurder aan een gerechtsdeurwaarder de opdracht om naar de woonplaats van de huurder te gaan om hem te informeren over de tegen hem geformuleerde eisen en over de datum waarop de zaak ingeleid zal worden voor de territoriaal bevoegde vrederechter. Deze methode brengt aanzienlijke kosten met zich mee, omdat onvermijdelijk een beroep gedaan moet worden op een gerechtsdeurwaarder. Let wel: als de vrederechter rekening houdt met jouw eisen, dan kun je de voorgeschoten gerechtskosten verhalen op je huurder. In het andere geval blijven deze kosten voor jouw rekening.

 

2. De zitting

Als je vordering op een van de hierboven genoemde manieren ingesteld werd, dan zal er een zittingsdatum vastgesteld worden. Tijdens deze zitting kun je aan de vrederechter de tekortkomingen schetsen die je aan je huurder ten laste legt, gecombineerd met de eisen die eruit voortvloeien.

  • Als de huurder niet aanwezig is op de zitting, dan wordt een vonnis bij verstek tegen hem uitgesproken.
  • Is de huurder wel aanwezig, dan kan hij op zijn beurt zijn argumenten aanvoeren, samen met alle bijzondere persoonlijke omstandigheden die het niet betalen van de huur kunnen rechtvaardigen of op zijn minst kunnen verklaren.

Als de vrederechter het geschil te complex inschat, dan kan een grondigere aanpak voorzien worden. In dat geval zullen de partijen uitgenodigd worden om de procedurele geschriften uit te wisselen met daarin de feitelijke en juridische argumenten ter ondersteuning van hun beweringen. Tegelijk wordt een nieuwe zittingsdatum vastgesteld.

 

3. Het oordeel

Na het beluisteren van beide partijen zal de vrederechter een oordeel vellen binnen (in principe) een maand na de pleitzitting.

  • Als de huurachterstanden bewezen zijn, dan zal de vrederechter de huurder veroordelen tot de betaling van de verschuldigde bedragen, eventueel via het verlenen van uitstel.
  • De vrederechter kan ook de huurovereenkomst beëindigen door de ontbinding ervan uit te spreken ten nadele van de huurder, wegens aan hem toerekenbare ernstige tekortkomingen.
  • Hij kan de uitzetting van de huurder bevelen, als die de gehuurde plaatsen niet uit vrije wil verlaten. Dit kan echter enkel onder de strikte voorwaarde dat de verhuurder dergelijke eisen geformuleerd heeft.

 

4. De uitvoering

Als jouw huurder zich niet vrijwillig zou schikken naar de tegen hem uitgesproken veroordelingen, beschik je over een vonnis dat je kan doen uitvoeren door tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder.

Tot slot nog dit: om de kosten van een gerechtelijke procedure, van een advocaat en de gerechtsdeurwaarder te dragen, raden we je ook aan om een verzekering rechtsbescherming af te sluiten bij een gespecialiseerde verzekeraar.

Een waterdicht huurcontract met Immoweb Docs

Een goede relatie met je huurder begint bij het huurcontract. Wil je een waterdicht huurcontract opstellen, dat je huurder in alle vertrouwen kan ondertekenen? Gebruik de huurcontracten van Immoweb Docs.

Wat je ook kan interesseren: