De rol van de plaatsbeschrijving bij een huurovereenkomst
Tekst door: Sadri Ellouze en Eléonore t’Serstevens, Advocaten CEW & Partners
Wat is het belang van een plaatsbeschrijving bij een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats? Is het opmaken van dit document verplicht? Welke risico’s loop je als huurder of verhuurder als het niet (correct) gebeurt? We geven je graag wat meer informatie.
Wat is een plaatsbeschrijving?
Een plaatsbeschrijving is een document met een gedetailleerde beschrijving van de staat en de inrichting van de woning bij aankomst en vertrek van de huurder. De procedure is zowel in Vlaanderen, Brussel en Wallonië wettelijk verplicht bij elke huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats. De plaatsbeschrijving is een cruciaal document om elke betwisting over de staat van een huurpand te vermijden. Door de ingaande en uitgaande plaatsbeschrijving te vergelijken, kan er vastgesteld worden of de aansprakelijkheid van de schade bij de huurder of de verhuurder ligt.
Aan welke regels moet een plaatsbeschrijving voldoen?
Een plaatsbeschrijving kan op diverse manieren opgemaakt worden:
- Door de huurder en verhuurder
- Door een professional
- Als huurder en verhuurder niet tot een overeenkomst komen: door een gerechtelijk deskundige die aangesteld wordt door een vrederechter van de plaats waar het verhuurde pand ligt
Dat moet gebeuren volgens deze voorwaarden1:
- De plaatsbeschrijving moet gedetailleerd zijn. Het moet dus gaan om een effectief, grondig en objectief onderzoek van de staat van het verhuurde pand. Het volstaat dus niet om simpelweg te vermelden dat het pand zich ‘in goede staat’ bevindt. Een ideale manier om een plaatsbeschrijving te detailleren, zijn gevalideerde foto’s.
- De plaatsbeschrijving moet ‘op tegenspraak’ opgesteld worden. Dit betekent dat verhuurder en huurder zich beiden akkoord moeten verklaren over de inhoud ervan.
- Het document moet gedateerd en ondertekend worden. Bovendien moet het in evenveel exemplaren ondertekend worden als er partijen zijn bij het contract, plus een exemplaar voor de registratie.
- De plaatsbeschrijving moet ook verplicht geregistreerd worden (door de verhuurder), net zoals de schriftelijke huurovereenkomst.
- De plaatsbeschrijving moet bij de huurovereenkomst gevoegd worden.
- Ze moet voor gezamenlijke rekening opgesteld worden.
- De plaatsbeschrijving moet opgemaakt worden ofwel tijdens de periode dat de ruimtes nog onbewoond zijn, ofwel uiterlijk tijdens de eerste maand van bewoning.
Er zijn verder nog specifieke gewestelijke regels. Een opsomming van deze bepalingen vind je terug in het artikel over de gewestelijke wetgeving.
Is de plaatsbeschrijving verplicht?
Om eventuele betwistingen in verband met materiële schade te vermijden, is het verplicht een plaatsbeschrijving op te stellen. Als er geen plaatsbeschrijving opgesteld wordt, dan bepaalt de wetgeving dat de huurder verondersteld wordt het pand te hebben gekregen in de staat waarin het zich bevindt bij afloop van de huurovereenkomst.
Voor de verhuurder is het dus zeer belangrijk dat hij een nauwkeurige en gedetailleerde plaatsbeschrijving laat opmaken. Op die manier kan hij bij het einde van de huurovereenkomst het bedrag van de eventuele huurschade aan het pand inschatten. Als hij dat niet doet, dan wordt het voor hem zeer moeilijk om bij het einde van de huurovereenkomst de huurschade te bewijzen. Hij heeft dan immers geen bewijs van hoe de situatie was op het ogenblijk dat de huurder zijn intrek nam in het huurpand.
Wat gebeurt er op het einde van de huurovereenkomst?
Als er geen plaatsbeschrijving opgemaakt werd, dan wordt aangenomen dat alle schade die aanwezig is bij het einde van de huurovereenkomst, er al was op het ogenblik dat de huurder zijn intrek nam, tenzij de verhuurder het tegendeel kan bewijzen.
Slaagt de verhuurder erin te bewijzen dat de huurder verantwoordelijk is voor de huurschade, dan moet hij het bedrag van die schade op tegenspraak berekenen. Dit kan ofwel door een expertiseverslag te laten opmaken, ofwel door met de andere partij een akkoord te vinden over het bedrag van de huurschade.
Als er toch een gedetailleerde ingaande plaatsbeschrijving opgemaakt werd, dan wordt die vergeleken met de uitgaande plaatsbeschrijving om na te gaan of de huurder huurschade veroorzaakt heeft. De huurder moet eventuele huurschade herstellen of vergoeden aan de verhuurder, tenzij de schade het gevolg is van de ouderdom van het gebouw, een geval van overmacht of het normale gebruik van het huurpand.
Een waterdicht huurcontract met Immoweb Docs
Het is van essentieel belang een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te maken bij elke huurovereenkomst. Wist je dat een plaatsbeschrijving deel uitmaakt van de huurcontracten die je via Immoweb Docs kunt opstellen?
