Travaux et aménagements

Les parties peuvent convenir en toute liberté du sort des travaux, constructions et plantations en fin de bail.

Ainsi, elles peuvent décider que les travaux, constructions ou plantations, bien que tolérées en cours de bail, doivent être enlevés à l’expiration de celui-ci.

Le plus souvent, lorsque le bail autorise les travaux, constructions et plantations, il en prévoit l’accession au profit du bailleur.

Faute de stipulation expresse, le locataire a le droit de remettre le bien en l’état où il l’a reçu.

Le contrat indique généralement dans ce cas si une indemnité est due ou non ainsi que, le cas échéant, le mode de calcul de celle-ci. 

Travaux indissociables et d’enlèvement

En l’absence de convention des parties, il faut faire une distinction entre les travaux indissociables et d’enlèvement.

Les travaux indissociables sont incorporés à l’immeuble à tel point qu’ils ne peuvent en être détachés sans atteinte à son intégrité. Il s’agit par exemple de la toiture, d’un crépi, d’un revêtement de sol etc. Ils ne sont dès lors pas susceptibles d’enlèvement à moins de porter atteinte à la propriété du bailleur.

En cas de doute, le juge tranche la question et décide si les travaux, constructions ou plantations sont susceptibles d’enlèvement ou non.

A noter que les améliorations apportées par le locataire ne peuvent jamais aboutir, même indirectement, à créer pour le bailleur une charge qu’il n’a pas souhaitée (et qu’il n’est peut-être pas à même de supporter.) S’il le locataire les a exécutés, c’est à ses risques et périls.

En ce qui concerne les travaux susceptibles d’enlèvement, le preneur peut les enlever à l’issue du bail, à condition de remettre les lieux loués dans l’état où il les a reçus.

Le bailleur étant privé de la faculté de faire enlever les travaux, il ne peut être placé contre son gré devant l’obligation de payer une indemnité.

En ce qui concerne les travaux susceptibles d’enlèvement, le preneur peut les enlever à l’issue du bail, à condition de remettre les lieux loués dans l’état où il les a reçus.

Si le preneur n’a pas procédé à l’enlèvement des travaux, le bailleur dispose en fin de bail d’une option :

  • - soit exiger leur enlèvement,
  • - soit opter pour leur maintien moyennant versement d’une indemnité au preneur.

Cette option ne peut être exercée qu’en fin de bail, le bailleur n’ayant au cours de celui-ci aucun droit sur les constructions.

Le bailleur peut donc contraindre le preneur à enlever les constructions et plantations, car le bien doit être rendu tel qu’il a été remis lors de l’entrée en vigueur du bail.

Cependant, si le bailleur préfère garder les travaux, constructions et plantations, le preneur a droit à un dédommagement sur base de la plus-value donnée à l’immeuble (qui ne sera pas supérieur au coût consenti par le locataire.)

Enfin, le preneur qui a droit à une indemnité en raison des travaux, constructions ou plantations, bénéficie d’un droit de rétention tant que l’indemnité ne lui a pas été payée.