La procédure judiciaire de règlement de litige pour cause de loyer non payé

Un jeune homme cherche des informations sur le défaut de paiement sur un ordinateur portable et prend des notes dans un carnet.

Texte : Sadri Ellouze et Sandra Broché, Avocats chez CEW & Partners

Votre locataire ne paie plus son loyer ? Le dialogue, la mise en demeure et/ou la procédure de conciliation ne donnent aucun résultat ? Dans ce cas, vous pouvez toujours prendre des mesures judiciaires et introduire une procédure auprès du juge de paix territorialement compétent.

Vous avez tenté de faire payer votre locataire par tous les moyens possibles, mais cela n’a rien donné ? Dans ce cas, il ne vous laisse guère d’autre possibilité que d’introduire une procédure judiciaire auprès du juge de paix territorialement compétent. Jetons un œil sur le déroulement de cette procédure.

 

1. Introduire la procédure

La procédure peut être introduite de trois manières. Vous n’êtes pas obligé de demander l’assistance d’un avocat, mais nous vous le recommandons.

  • Par comparution volontaire des parties devant le juge de paix
  • Bien que cette forme d’action en justice soit la plus simple et la meilleur marché, son usage n’est pas évident. Pourquoi ? Parce que le bailleur et le locataire doivent tous deux coopérer dans le cadre de la procédure. Or, à ce stade, il est très rare qu’un locataire en défaut accepte de son plein gré de comparaître devant le juge.

  • En adressant une requête écrite à la Justice de Paix du canton où se situe le bien loué
  • C’est la méthode la plus souvent utilisée dans les procédures relatives à des baux locatifs. La requête doit inclure au moins les éléments suivants :

    • La date (jour, mois et année)
    • Votre nom, votre prénom, votre profession et l’adresse de votre domicile
    • Le nom, le prénom et l’adresse du domicile (ou, à défaut de domicile, du lieu de résidence) de votre ou vos locataires
    • L’objet de la requête et un résumé succinct des motifs qui la justifient
    • Votre signature (ou celle de votre éventuel avocat)

    Une attestation de domicile du locataire doit être jointe à votre requête, laquelle sera déposée en autant d'exemplaires qu’il y a de parties, plus un, auprès du greffe de la Justice de paix compétente. Cette attestation doit être demandée à l’administration communale et dater de moins de 15 jours. Lors du dépôt de la requête, le greffe de la Justice de paix vous demandera de payer des droits de mise au rôle. Au final, ces derniers seront à charge de la partie qui perd le procès.

  • Par la signification d’une citation à comparaître au locataire
  • Dans ce cas, le bailleur charge un huissier de justice de se rendre au domicile du locataire afin de l’informer des exigences formulées à son encontre et de la date à laquelle la procédure sera introduite devant le juge de paix territorialement compétent. Cette méthode est extrêmement coûteuse car elle implique inévitablement l’intervention d’un huissier de justice. Mais attention : si le juge de paix tient compte de vos exigences, vous pourrez réclamer à votre locataire les frais de justice avancés. Dans le cas contraire, ces frais demeureront à votre charge.

 

2. L’audience

Si votre procédure est introduite de l’une des manières ci-dessus, une date d’audience sera fixée. Lors de cette audience, vous pourrez expliquer au juge de paix les manquements que vous reprochez à votre locataire, en combinaison avec les exigences qui en découlent.

  • Si le locataire ne se présente pas à l’audience, un jugement par défaut  sera rendu à son encontre.
  • Si le locataire comparaît, il pourra à son tour avancer ses arguments, avec toutes les circonstances spécifiques et personnelles susceptibles de justifier, ou du moins d’expliquer le non-paiement du loyer.

Si le juge de paix estime le litige trop complexe, une approche plus approfondie peut être envisagée. Les parties seront alors invitées à échanger des écrits de procédure contenant les arguments factuels et juridiques qui sous-tendent leurs allégations. Une nouvelle date d'audience sera également fixée.

 

3. Le jugement

Après avoir écouté les deux parties, le juge de paix rendra un jugement dans un délai d’un mois (en principe) après l'audience de plaidoiries.

  • Si les arriérés de loyer sont prouvés, le juge de paix condamnera le locataire à payer les sommes dues, éventuellement via l’octroi de termes et délais.
  • Le juge de paix peut aussi mettre fin au contrat de bail en prononçant sa résolution aux torts du locataire, pour cause de manquements graves dans son chef.
  • Il peut ordonner l’expulsion du locataire, si ce dernier refuse de quitter les lieux loués de son plein gré. Ce n’est toutefois possible qu’à la stricte condition que le bailleur ait formulé de telles exigences.

 

4. L’exécution

Si votre locataire refuse de se soumettre à sa condamnation, vous disposez d’un jugement que vous pouvez faire exécuter par le biais d’un huissier de justice.

Last but not least : pour pouvoir assumer les frais d’une procédure judiciaire, d’un avocat et de l’huissier de justice, nous vous recommandons de souscrire une assurance protection juridique auprès d’un assureur spécialisé.

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