Que faire si votre locataire ne paie plus le loyer ?

Assis dans un fauteuil, un jeune couple lit attentivement son contrat de bail.

Texte : Sadri Ellouze et Sandra Broché, Avocats chez CEW & Partners

En tant que bailleur, vous craignez que votre locataire ne parvienne plus à payer son loyer ? Il ressort d’une étude d’Immoweb que 2 propriétaires sur 3 ont déjà été confrontés à des arriérés de plus de deux mois de loyer. Cet article vous donne quelques conseils pour aborder les mauvais payeurs.

 

1.   Commencez par vous-même : respectez vos obligations en tant que bailleur

Le maintien d’une bonne entente avec votre locataire n'est possible que si vous respectez vos propres obligations (légales et contractuelles) en tant que bailleur . Il est en effet fréquent qu’un locataire justifie son mauvais paiement sur la base de certains manquements du bailleur. En termes juridiques, le locataire invoque en l’occurrence le principe de l’« exception d’inexécution ».

 

2.   Nouez un dialogue avec votre locataire et demandez-lui les raisons de son mauvais paiement

Il est préférable de régler à l’amiable les litiges entre bailleur et locataire. C’est la meilleure base pour une relation durable entre les deux parties. Nous vous recommandons dès lors - malgré les tensions potentielles - de maintenir le dialogue avec le locataire et de vous informer sur les raisons de son non-paiement. Ces raisons peuvent être très variées (oubli, difficulté financière temporaire, etc.). Dans certains cas, le dialogue et un peu de bon sens chez les deux parties permettent de trouver rapidement une solution adéquate et satisfaisante.

 

3.  Envoyez une mise en demeure

Les discussions avec votre locataire ne donnent aucun résultat ? Alors il ne vous reste pas d’autre solution que l’envoi d’une lettre, qui donnera un caractère officiel aux arriérés de loyers. En même temps, le locataire sera sommé de payer les sommes dues dans un délai raisonnable fixé par vos soins (15 jours à un mois). Si ce délai de paiement n’est pas respecté, vous pouvez, en tant que bailleur, prendre d’autres mesures de recouvrement et demander la résiliation du contrat de bail via le tribunal.Il est préférable d’envoyer une mise en demeure par lettre recommandée afin d’éviter toutes discussions sur la preuve d’expédition du courrier à une date donnée. Si vous avez conclu un contrat de bail avec plusieurs locataires, vous devrez envoyer cette lettre individuellement à chacun d’eux.

 

4.  Entamez une procédure de conciliation

Vous pouvez demander une audience de conciliation par simple requête (écrite ou verbale) au greffe de la justice de paix du canton où se situe le bien loué. Destinée à résoudre le litige à l'amiable, cette procédure présente l’avantage d’être facile et gratuite. Le bailleur et le locataire recevront alors une invitation à comparaître à une audience de conciliation du juge de paix.

Trois situations sont possibles:

  1. 1. Le locataire ne se présente pas à l’audience de conciliation
  2. Le juge ne peut trancher à l’encontre d’aucune des deux parties et un procès-verbal de non-conciliation est établi.

     

  3. 2. Le bailleur et le locataire sont présents à l’audience mais ne parviennent pas à s’accorder
  4. Vous ne parvenez pas à trouver un arrangement convenant aux deux parties. Un procès-verbal de non-conciliation est établi.

     

  5. 3. Le bailleur et le locataire sont présents à l’audience et parviennent à s’accorder
  6. La conciliation est réussie. Un procès-verbal - reprenant le constat de votre accord - est établi et signé par les parties, le juge de paix et le greffier. Si le locataire ne respecte pas ses engagements par la suite, vous disposez d’un titre exécutoire qui vous permet de le contraindre à honorer ses obligations par le biais d‘un huissier de justice.

     

    4.  Procédure judiciaire de règlement de litige pour cause de loyer non payé

    Aucune des étapes ci-dessus n’aboutit à un résultat ? Dans ce cas, vous pouvez toujours prendre des mesures judiciaires et introduire une procédure auprès du juge de paix territorialement compétent.

 

5.  Procédure judiciaire de règlement de litige pour cause de loyer non payé

Aucune des étapes ci-dessus n’aboutit à un résultat ? Dans ce cas, vous pouvez toujours prendre des mesures judiciaires et introduire une procédure auprès du juge de paix territorialement compétent.

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