Comment résilier anticipativement un bail de courte durée ?

Un jeune couple signe sa lettre de préavis en vue de résilier son bail.

Texte : Sadri Ellouze et Eléonore t’Serstevens, Avocats chez CEW & Partners

Le locataire ou le bailleur peut-il résilier un bail de courte durée avant sa date finale ? Si oui, sous quelles conditions et à quel moment ? Il est important de savoir que les règles diffèrent d’une Région à l’autre. Cet article fait le point sur la question.

 

Qu’est-ce qu’un bail de courte durée ?

Un bail classique a une durée de 9 ans. Le locataire et le bailleur peuvent toutefois convenir mutuellement de conclure un bail de courte durée. Un tel accord doit être fixé dans un contrat écrit pour une durée de 3 ans maximum (prolongation et reconduction incluses).

Les règles juridiques relatives au contrat de bail à usage exclusif d’habitation ne relèvent pas du fédéral mais bien des Régions, qui appliquent leurs propres règles.

 

Quelles sont les règles applicables dans la Région de Bruxelles-Capitale ?

Si vous êtes locataire ou bailleur à Bruxelles, vous devez tenir compte des nouvelles dispositions du Code bruxellois du Logement, en vigueur depuis le 1er janvier 2018. Tout aussi important : ces dispositions s’appliquent immédiatement à tous les contrats de bail, même ceux conclus avant le 1er janvier 2018.

  • Vous avez conclu un contrat de bail de moins de 6 mois en tant que locataire ou bailleur ?
  • D’après le Code du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale, il n’est plus possible de résilier anticipativement un bail de moins de 6 mois. Ce contrat expirera donc automatiquement au terme de la période convenue.

  • Vous avez conclu un contrat de bail de plus de 6 mois en tant que locataire ou bailleur ?
  • Si vous avez conclu un contrat de bail de plus de 6 mois en tant que locataire, vous avez la possibilité légale de résilier anticipativement le bail à tout moment. Il convient, certes, de respecter les règles suivantes:

    • Le locataire doit payer une indemnité équivalant à un mois de loyer.
    • Il doit respecter un préavis de 3 mois.
  • Vous êtes bailleur ? Dans ce cas, vous avez la possibilité légale de résilier anticipativement le bail après la première année si vous comptez utiliser vous-même l’habitation ou y installer un parent. Ici aussi, des conditions spécifiques doivent être respectées :

    • Vous devez payer une indemnité d’un mois de loyer au locataire.
    • Vous devez observer un préavis de 3 mois.
  • Remarque importante : le préavis ne prend cours que le premier jour du mois suivant le mois de la résiliation.

 

Quelles règles s’appliquent à la Région wallonne ?

En Région wallonne, c’est le décret relatif au bail d’habitation du 28 mars 2018 qui s’applique. Les dispositions relatives à la résiliation anticipative d’un bail de résidence principale de courte durée s’appliquent exclusivement aux contrats de bail conclus ou reconduits à partir du 1er septembre 2018. Contrairement à une prolongation, la reconduction d’un contrat de bail implique la conclusion d’un nouveau contrat ou l’établissement de nouvelles conditions.

  • Vous avez conclu ou prolongé un contrat de bail avant le 1er septembre 2018 ?
  • Un contrat de bail de courte durée actif au 1er septembre 2018 relève de l’ancien régime de la loi fédérale sur les contrats de bail. Ce régime ne prévoit toutefois aucune disposition permettant au locataire ou au bailleur de résilier anticipativement le bail de résidence principale de courte durée. Les seules possibilités sont les suivantes :

    • Le locataire et le bailleur résilient le contrat de bail en concertation mutuelle, ou sur la base d’une clause contractuelle qui l’autorise explicitement sous certaines conditions.
    • Le contrat de bail est résilié par décision judiciaire (à charge d’une des parties).
    • Le contrat de bail est résilié sans préavis ni indemnisation s’il n’a pas été enregistré (moyennant respect de certaines conditions, comme l’envoi d’une mise en demeure préalable par lettre recommandée ou par l’intermédiaire d’un huissier).

  • Vous avez conclu ou reconduit un contrat de bail après le 1er septembre 2018 ?
  • Dans ce cas, vous avez, en tant que locataire, la possibilité légale de résilier anticipativement le contrat de bail à n'importe quel moment. Il convient, certes, de respecter les règles suivantes :

    • Le locataire doit payer une indemnité équivalant à un mois de loyer.
    • Il doit respecter un préavis de 3 mois.
  • Vous êtes bailleur ? Dans ce cas, vous avez la possibilité légale de résilier anticipativement le bail après la première année si vous comptez utiliser vous-même l’habitation ou y installer un parent. Ici aussi, des conditions spécifiques doivent être respectées :

    • Vous devez payer une indemnité d’un mois de loyer au locataire.
    • Vous devez observer un préavis de 3 mois.
  • Le préavis ne prend cours que le premier jour du mois suivant le mois de la résiliation.

 

Quelles règles s’appliquent à la Région flamande ?

En Région flamande, les règles applicables aux locataires et bailleurs sont fixées dans le « Woninghuurdecreet », en vigueur depuis le 1er janvier 2019. Vous trouverez toutes les informations y afférentes sur le site Web de la Région flamande.

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