Le rôle de l’état des lieux dans un contrat de bail

Dans le séjour, un jeune couple lit attentivement l’état des lieux.

Texte : Sadri Ellouze et Eléonore t’Serstevens, Avocats chez CEW & Partners

Quelle est l’importance d’un état des lieux pour un bail de résidence principale ? Ce document est-il obligatoire ? Quels sont les risques encourus par le locataire ou le bailleur s’il n’est pas (correctement) établi ? Vous trouverez ci-dessous quelques informations utiles.

 

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

Un état des lieux est un document décrivant en détail l’état de l’habitation et de ses équipements à l’arrivée et au départ du locataire. Légalement obligatoire en Flandre, à Bruxelles et en Wallonie pour tout contrat de bail de résidence principale, l’état des lieux est crucial pour éviter toute contestation sur l’état d’un bien loué. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet en effet de déterminer si la responsabilité des dommages incombe au locataire ou au bailleur.

 

Quelles règles un état des lieux doit-il respecter ?

Un état des lieux peut être établi de diverses manières :

  • Par le locataire et le bailleur
  • Par un professionnel
  • Si le locataire et le bailleur ne parviennent pas à un accord : par un expert judiciaire désigné par un juge de paix de la localité où se trouve le bien loué

L’état des lieux doit respecter les conditions suivantes:

  • L’état des lieux doit être détaillé. Il doit s’agir d’une analyse effective, approfondie et objective de l’état du bien loué. Il ne suffit donc pas de mentionner simplement que l’immeuble est « en bon état ». Une façon idéale de détailler un état des lieux consiste à réaliser des photos validées.
  • L’état des lieux doit être établi « de manière contradictoire ». Cela signifie que le bailleur et le locataire doivent marquer leur accord sur son contenu.
  • Le document doit être daté et signé. Il doit en outre être signé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties au contrat, plus un exemplaire pour l’enregistrement.
  • L’état des lieux doit aussi obligatoirement être enregistré (par le bailleur), tout comme le contrat de bail écrit.
  • L’état des lieux doit être joint au contrat de bail.
  • Il doit être établi à frais partagés.
  • L’état des lieux doit être établi soit durant la période où les locaux sont encore inhabités, soit au plus tard au cours du premier mois d’occupation.

À cela s’ajoutent encore des règles régionales spécifiques. Vous en trouverez la liste dans l’article sur la législation régionale.

 

L’état des lieux est-il obligatoire ?

Pour éviter les éventuelles contestations en cas de dommages matériels, il est obligatoire d’établir un état des lieux. Si aucun état des lieu n’est établi, la loi dispose que le locataire est censé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve au terme du contrat de bail.

Pour le bailleur, il est donc très important de faire établir un état des lieux précis et détaillé. Ainsi, il pourra évaluer le montant des éventuels dégâts locatifs occasionnés au bien à l’issue du contrat de bail. S’il ne le fait pas, ces dégâts seront très difficiles à démontrer, car il n’aura aucune preuve de la situation au moment de l’arrivée du locataire dans le bien.

 

Que se passe-t-il au terme du contrat de bail ?

Si aucun état des lieux n’a été établi, il est présumé que tous les dommages présents au terme du contrat de bail étaient déjà là quand le locataire est entré dans le bien, sauf si le bailleur parvient à prouver le contraire. Si le bailleur parvient à prouver que le locataire est responsable des dégâts locatifs, il devra calculer le montant de ces dégâts d’une manière contradictoire. Cela peut s’effectuer via l’établissement d’un rapport d’expertise, ou via l’obtention d’un accord avec l’autre partie sur le montant des dégâts locatifs.

Mais si un état des lieux détaillé a été établi à l’entrée, il sera comparé à l’état des lieux de sortie afin de vérifier si le locataire a occasionné des dégâts locatifs. Le locataire devra réparer ou rembourser au bailleur les éventuels dégâts locatifs, sauf s'ils résultent de la vétusté du bâtiment, d’un cas de force majeure ou de l’usage normal du bien loué.

 

Un contrat de bail en béton avec Immoweb Docs

Il est essentiel d’établir un état des lieux détaillé à chaque contrat de bail. Saviez-vous qu’un état des lieux fait partie des contrats de bail que vous pouvez établir via Immoweb Docs ?

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